| 好事多磨。
几易其稿的《经济适用房管理办法》（下称“办法”）再次面临“修正”：原定9月底完成修订并印发全国执行的这项政策，出台日期已调整为“年内”，届时，沸沸扬扬的经济适用房制度改革将告一段落。
导致“办法”再次被“修正”的，是国务院希望实现“经济适用房与双限商品房实现‘无缝对接’”的政策意愿。如今，相关主管部门希望能够通过廉租房、经济适用房与双限商品房构建一个“全覆盖”的住房保障体系。
一位居民在北京天通苑经济适用房小区售楼处查看购买经济适用房政策。 新华社发
无缝对接
就在修订“办法”的执行者们认定工作已近尾声之时，“变数”又至。在今年8月全国住房工作会议将经济适用房对应人群调整为“低收入者”，并将双限商品房确立为解决中等收入者住房问题路径之后，国务院近日再次提出要求，通过“办法”的修订，实现这两大住房产品对应人群的“无缝对接”。
“所谓无缝对接，强调的是两个群体的过渡。”11月29日下午，消息人士告诉记者。“经济适用房对应人群调整后，产生了一个虽高于经济适用房购买标准，但购买双限商品房又比较吃力的群体，强调无缝对接，就是要通过修订经济适用房政策，解决这一群体的住房问题。”
建设部政策研究中心副主任王珏林回忆说，8月的住房工作会议把经济适用房的适用人群调整为低收入家庭。此精神甫一出台，一些地方政府旋即对经济适用房购买标准进行调整，在北京，一人户家庭年收入须低于22700元，方能符合购买经济适用房购买的标准，相对于此前6万元的标准，新标准大为提高，大量原本可以购买经济适用房的人群，被排除在外。这其中，相当一部分人实际上无力承担购买限价商品房的支出，这类住房价格通常只低于周边楼盘平均价格的20%，又不允许购买经济适用房，于是，这一“空当”便凸现出来。
日前，国务院总理温家宝访问新加坡期间，公开表示，经济适用房应主要针对“中产阶级”。而目前建设部着手对“办法”的再度修订，即是针对这部分“空当”，“具体工作正在进行，年底之前应有结果。”消息人士告诉记者。
既往不咎
虽然在“针对人群”问题上，“办法”仍在继续修订。不过，在经济适用房的另一个敏感领域——政府回购方面，“办法”的修订已经基本定案，建设部内部人士告诉记者，对于外界争议许久的回购问题，修订过后的“办法”将给出细化的、明确的解释和执行路径，修订完成之后的“办法”，将明确经济适用房“有限产权”的特殊属性。
记者了解到，“办法”对于回购问题，将采用“不溯及既往”的原则，即回购只牵涉新建经济适用房，同时，修订的“办法”还将给出划分新旧经济适用房的关键时间结点。
“回购问题只针对24号文件出台后的新建经济适用房，以前的遵循既往不咎的原则。”消息人士向记者透露。
所谓24号文件，即是2007年8月13日，国务院正式公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。在这份文件中，明确了对经济适用房的再上市交易由政府统一回购的基本原则，而在此前，主要大型城市也已经开始对此方式“进行试探”，一度引起各方激烈争议。
上述消息人士告诉记者，对于涉及回购的“新建经济适用房”，将统一要求在购房合同中补充或添加关于回购的协议内容，购房者必须承诺遵受“再上市交易由政府优先回购”的条款，方能购买经济适用房。通过如是流程保证回购在法律程序上的“公平与正确”。
至于新旧政策交叉期间开工建设的经济适用房如何处置的问题，正在修订的“办法”将基本不会涉及，建设部的思路是：由于地方之间情况各有不同，不适宜出台统一的处置办法，这部分内容将交由地方政府制定解决办法。
11月29日，记者就上述问题向北京市建委咨询，得到的答复是，目前对存量经济适用房回购问题尚未有新的规定下发，在此期间，所有者可以以“平价”挂牌，进行再上市交易。
完全覆盖
记者了解到，当下“办法”的修订工作仍由住宅产业司开发处负责。11月30日，建设部一位官员向记者表示，目前对经济适用房管理办法的反复修订，一是为了完善经济适用房制度本身，同时也是为了实现“下与廉租房，上与双限房”的有效衔接，“把应该享受住房保障的人群，都覆盖进住房保障体系”。
“对基本没有能力购房的人，国家采取救助性的廉租房政策，24号文的目标是应保尽保。同时，对有一定能力但购房有困难的‘夹心层’，启动限价房等援助性措施。中等收入及以上者，则可通过个人与业主各交一部分的互助方式，譬如公积金贷款，来实现他们的居住梦想。”
针对今年以来一系列住房保障政策的陆续调整，建设部政策研究中心副主任秦虹更愿意回归到基本点探讨问题，显然，这一切的目的十分明确——建立一个完全覆盖“应覆盖人群”的住房保障体系。
在中国社会科学院城市经济专家倪鹏飞看来，无论是“经济适用房与双限商品房”的“无缝连接”，还是最终明确的回购政策，都是围绕“全覆盖”这个目标进行的。
“现在低收入群体的住房保障基本上有了制度保障，中等收入人群中的收入较高者，也有了双限房解决居住问题，最容易被遗漏的，就是中等收入人群中的中低水平收入者，现在‘办法’注意到了这个问题，在完成修订之后，制度层面就有了比较全面的覆盖，而全覆盖在执行过程中，政府拥有多少房源将至关重要，回购恰恰解决的是这一问题。”他说。
而更深远的意义在于，一个健全的住房保障体系完成了全覆盖之后，将大量分流商品房市场中的购房需求，一方面降低购房的刚性需求，另一方面，从根本上改变房产投资产品的未来预期，那时，或许将是中国住房市场风平浪静之时。 |
