| 人们讨论拐点，引用的不是经济学或经济数学的理论，而是全面出现下跌，并将拐点的触角延伸到各城市各局部区域。本来无一屋，何处有拐点？
就算出现全面性的房价下降，在判断拐点时也应该区分两类降价；拐点型降价与受迫型降价。另外我们只有做出对未来楼市的准确判断才有实际意义。
先看第一个问题：拐点型降价
一个解释：无论遵守经济学规则还是纯数学说法，拐点出现以后，反映到市场中应该是在一个持续的时期内，房价全面下降维持在一个较以前明显为低的水平。因而，拐点型降价本质是基于市场原因，供应商主动、全面、幅度不等地下调销售价格，目的包括回避风险以及让利润由数字或泡沫转化为实际现金流。
再看现在的市场反映。
在一些专家的博文或纸媒专栏中，引用的数据包括成交量、成交均价、环比涨幅；采取的推理方法是演绎而不是真正的实证。比如，北京市建委数据显示，11月份北京住宅新增11169套，环比10月7625套的新增供应量，增加了3544套，增幅为46.48%，同比去年11月10863套的新增供应量，略增2.82%。 2007年12月，北京市共批准商品房销售许可证51个，同比增长6.3%；批准销售面积共计172. 9万平方米，同比增长2.1%。其中，商品住宅项目批准上市套数为12130套，同比增加38 %；批准销售面积137万平方米，同比增加18%。而同时，相比较11月份北京住宅新增11169套的供应量，10949套的销售数据明显供过于求。而12月份与此类似，8061套销售数据也低于12130套的供应量。同样的情况也在上海发生。这些数据能证明供应商将在市场压迫下主动降价以求销售？
整体上的供应略大或大于同一时期可能实现的需求，这是房地产的本质现象，无论什么地方，什么时间，我们出去走一走，看到的都是存货大于出货，需求登记小于同期市场上市总量。这是由房产品的生产时间、销售节奏、开发商营销计划以及市场需求实现环境所决定的，产生不了任何新奇的判断结论。
再看第二个问题：受迫型降价
按照专家们的说法，出现拐点了，市场全面下行，那么我们可以从降价的供应商结构、降价原因来分析，但不能颠覆拐点型降价的本质特点，即是否为市场所左右的降价行为。
目前主流城市的降价，从表象来说是投机需求被打压，投资消费在观望或部分抑制，强购买力需求适当外流，刚性需求沉淀这么几个原因；深层次看，应该分为这么几类：一类是品牌开发商发生战略转移，对目前的战略目标城市存量进行快销，因而出现降价，如万科成都楼盘深圳楼盘；第二类是转业型开发商，即对楼市未来趋势不看好，计划退出，对存量及新增项目进行以销定产，促进销售的方针；主要一类来自于中小型开发商，即对政府关系、政策性资金、政策性税收减免、紧缩环境下消费者的非理性程度产生严重依赖的那些开发商。
说穿了，主流降价的开发商是受迫降价并不是基于市场环境变化采取的主动降价，所谓蔓延，是因为政策影响力是全面的，针对各城市都管用的。
从降幅看，深圳上海等地达两位数但武汉成都郑州长沙均只是略降，在岁末这个关口，不排除奥运因素与调整产品结构想法而加速出货。还有一个原因是许多开发商受上半年楼市影响将资金过多投放在土地储备上，因而岁末基于紧缩的环境而采取降价销售以平滑现金流。
所以，目前的降价不是主拐型降价而是受迫型降价，并且品牌开发商以及上市或准上市房企都将成为开发商的主流，洗牌进程中的某些降价也不会造成全面的燎原之势。从整体看，我国楼市仍然处于成长期。 |
