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时间：2008-2-7 9:10:52 |
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我来说两句()条 |
房贷利率持续上升，不少借款人选择固定利率(定息)房贷规避风险。但银行理财专家提醒，今年快速多次加息的可能性不大，选择定息房贷的风险明显加大。
去年选定息房贷合算
定息房贷实际上是借款人与银行博弈利率的涨跌速度，利率涨得越快，幅度越大，借款人就会越合算。比如，2007年央行连续6次加息，使得房贷利率大幅提高，其中3-5年期的贷款基准利率由年初时的6.48%上调为年末的7.74%，5年以上贷款基准利率则由年初时的6.84%上调为7.83%，从2008年1月开始，绝大部分房贷族的月供将提高。但在去年初选择了固定利率房贷的借款人，在贷款额度和贷款期限相同的情况下，目前的月供额就要比选择了浮动利率房贷的低不少。
举例来说，如果借款人王先生2007年初贷了30万元的20年期贷款，从2007年1月开始还款，在2007年，其月供额为2117.23元，而从2008年1月开始，其月供额将提高至2258.45元，增加了141.22元。假设以后利率维持不变，则在20年时间，王先生的还款总额将由508134.34元上涨至540333.23元，利息支出多了3.2199万元。
但如果其选择了光大银行的5年期固定利率房贷+15年期浮动利率房贷，假设今后利率维持不变，其前5年的房贷利率为5.73%，后15年的利率为6.6555%(优惠利率)，在前5年时间，王先生的月供为2102.83元，后15年时间里，王先生的月供为2230.46元，还款总额计52.7653万元，比选择浮动贷款利率节省利息12680.23元。
今年选定息房贷风险大
需要指出的是，定息房贷的合同利率一般会随着基准利率的提升而变化，也就是说，每次央行调整基准利率，商业银行随后也大多会调整其定息房贷的利率。以光大银行为例，2007年初3-5年期固定利率的合同利率为5.73%，而目前，其最新的合同利率已经升至6.91%，高于同期的优惠利率(6.58%)0.33个百分点。按央行小幅加息的惯例来看，借款人至少需要等待央行加息两次以上才能享受到固定利率的“福利”。市场人士普遍认为今年连续加息的可能性要小于去年，所以，借款人选定息房贷获利的机会也将大大小于去年。
同样需要关注的是，在最近一次加息中，5年以上的贷款利率已经停止了加息的步伐，央行只对5年期以内的贷款进行了小幅的加息，其中1年期贷款利率加息幅度为0.18，小于同期限存款利率的加息幅度，3-5年期贷款利率都只加了0.09个百分点，显示出中长期贷款有见顶迹象。在这种情况下，贷款买房者选择固定利率房贷更要冒一定的风险。
假定利率不上升，以上例中的30万元20年期贷款为例，如果借款人现在选择5年固定利率+15年浮动利率，则在前5年的利率为6.91%，后15年的利率为6.6555%，在前5年时间里，月供为2309.72元，在后15年时间里，月供为2273.22元，20年里还款总额共计为547761.77元，比选择浮动利率房贷多4337.43元。
如果住房贷款利率在今年见顶，并且在今后几年存在降息可能的话，则目前选择中短期的固定利率房贷需冒更大的风险。而对于5年以上的长期固定利率房贷而言，由于市场利率存在较大的不确定性，哪个划算很难预见。
投资购房更宜定息房贷
银行理财专家表示，多数购房者并不适合选择定息房贷，因为在我国大多数购房者会在还贷周期内多次提前还款，而定期房贷在固定利率期内是不允许提前还款的，否则要加收罚息。另外，并不是说固定利率低于浮动利率了，购房者就能马上获利，这是因为在利率较高的还款前期购房者占用的资金额大，利息支出的基数就大，而在利率较低的还款后期，购房者占用的资金额度变小了，其利息支出的基数也就相对小了，也就是说，要在固定利率低于浮动利率一段时间后购房者才能真正获利。
真正适合定息房贷的，是部分纯投资性购房者，比如一些投资商铺、办公房的业主，如果与客户签订了长期的租赁合同，选择定息房贷就能锁定投资风险。
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| 责任编辑：木子 |
| 来源：房地产时报 |
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