戴德梁行杭州公司总经理董事 杨达先生 

2008年7月5日下午，“EAC国际(商务)地产发展模式中国论坛”在中国杭州浙江世贸君澜大酒店举行，论坛上，戴德梁行杭州公司总经理董事杨达先生作了主题为《中国房地产投融资发展趋势》的演讲，以下为文字实录： 

　　杨达：各位领导、各位专家大家好！ 

　　今天我跟大家介绍一下海外基金到底需要什么条件，跟国外的开发商合作？我们分五部分，现在开发商面临的挑战，怎样可以提升资金的流动性，还有项目的合作条件等等。 

　　众所周知大家都知道，现在开发商面临很多资金的问题，比如说次贷风暴，销售情况出现不理想，地价的攀升等等，再加上国家的宏观调控，这都是开发商面临的一些困难。 

　　怎样可以把资金流动性提高，机构投资者，像刚才姚女士的花旗基金，找一些合作伙伴共同去合作开发一些项目，还有一些战略投资者建立一些长期的合作。 

　　第一个我们有个案例，巴黎有一个希望大厦，这个项目两年前通过一个香港的基金购买下来以后，在今年年初以10.5亿转让给一个德国的基金，这一是个套现的方法。 

　　这个德国基金购买的时候，我们的回报率大概是10%左右，当时的出租率达到70%。 

　　第二个项目，像苏州的润滑全球大厦，我们通过引进华润资金投入占40%的股权去共同开发这个项目，另外一个项目是在上海的南京西路，由一个台湾开发商买了这块地以后，我们引进了美林基金，跟他们共同去开发这个项目。 

　　项目的合作方面，也是有两种，最简单假如说这个项目是境外公司，基金可以直接从境外收购，或者是入股这家境外公司，从而去控制这个项目公司的项目，这个是最简单的一个方法。 

　　第二个特别是在二线城市也做的比较多，但是因为最近的国家的宏观政策等等，都要进行商务部去审批等等，所以这个周期会比较长，都是从海外的基金、开发商通过入股到项目公司，这个程序要经过外经贸、商务部等等要审批，再去成立一家中外合资的公司，共同去开发这个项目。 

　　另外一个可能目前没有适合的项目跟机构投资者合作，但是可以先跟他成立一个中外合作的公司，同时可以通过购买第三方的项目，以招、拍、挂的形式来进行，这里有一个成功的案例，华润一个基金还有一个德国的基金。 

　　优势在哪里？我们觉得这样做是一个双赢的局面，一个是国内的开发商可以找到他们的合作伙伴，可以提前套现部分项目的利润，通常有项目的效应，对机构投资者来说，有一些合作，可以加快他们在国内的发展，而不需要一个一个项目这样去寻找。 

　　在合作条件方面，通常基金大概分两种，一个是稳健型的基金，跟进取型的基金，稳健会在一些城市收购一些公寓、甲级写字楼，第二要求高回报，但是在二线城市市中心也愿意投一些商业的项目。 

　　他们要求开发商最好是有经验的开发商，有优厚的开发管理团队，也有一定的储备，还有会有一个要上市的打算。 

　　下面是入股价基准，按股权比例，但需反映土地增值税。如果要提前套现，就要以现在的市场价格给基金入股，这样就有相当大的利润，已经有一个利润在里面，所以投资商的要求会把增值税部分要反映在里面。他们投资的方向也离不开住宅等等，刚才也提到到一线城市、二线城市，一线城市基本上都会考虑包括住宅、写字楼、酒店、酒店式公寓等等，但是在二线城市主要是以住宅为主，或者是市中心的商业项目，像武林广场这一类型的项目。到三线城市我相信主要还是集中在住宅市场，因为刚才也说了，中国最大一个合作人，人口是175个城市超过一百万的人口，住宅市场是肯定是非常强大的。 

　　但是在商业市场，特别是最近这几年，在海外一些房地产基金来说，有时候他们可能需要定期有一种回报给海外的投资者，这样的话，最近政府出了一些政策，针对这些基金有一定的限制，他们做不了，他们会到境外去投，在结汇都是受到一定的障碍。 

　　因为资金的问题，我们还是建议一些中小型的开发商他们可以快速持有一部分的物业，增加现金流，找一个长期的合作伙伴，还有就是拿一些项目出来跟其他的合作伙伴去合作 

　　最后向大家简单介绍一下我们的公司，戴德梁行是一个一站式的房地产，是做物业管理的，第二我们有一个比较庞大的投资团队，像花旗房地产基金客户服务，我们有超过一百名的同事在进行服务。今年头六个月我们在中国成交的物业接近一百亿。这也是我们分公司一个。这是去年上半年成交的案子，最新是上海一个世纪商务工厂，是以一百亿的价格成交的。 

　　谢谢大家！